W artykule skupiam się na wynajmie długoterminowym całego mieszkania. Zupełnie innym tematem jest wynajem krótkoterminowy czy wynajem na pokoje.
Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób ustalić cenę wynajmu swojego mieszkania, to świetnie trafiłeś. Czytaj dalej!
Na początek musimy postawić się w roli Najemcy
Zaczynamy szukać korzystnej oferty. Patrzymy, jak wygląda rynek. Najłatwiej jest wejść na portal olx, otodom czy gratka. Ustawić filtry: interesujące miasto lub lepiej konkretną dzielnicę, liczbę pokoi. Następnie sortujemy oferty po najtańszych. Patrzymy jak w zależności od ceny zmienia się standard mieszkania. Staramy się wybrać oferty o standardzie najbardziej zbliżonym do naszego. Należy zwrócić uwagę na stan wykończenia, wiek i typ budynku, dodatkowe udogodnienia. Wchodzimy w te oferty i odszukujemy informacje o całkowitych opłatach za wynajem. Notujemy sobie ceny. W zależności od wielkości rynku może to być 5 – 20 ofert najbardziej zbliżonych do naszych. Bardzo ważne, aby na tym etapie postawić się w roli Najemcy, zupełnie tak, jakbyśmy szukali najkorzystniejszej oferty dla siebie. Bądźmy ze sobą szczerzy i racjonalnie spójrzmy na swoją nieruchomość.
Podstawowa zasada: porównujemy łączne opłaty
Tzn. opłata najmu (opłata dla właściciela nieruchomości) + czynsz do administracji. Dlaczego? Czynsz do administracji bardzo często mocno się różni w zależności od budynku. Naszego Klienta nie interesuje to, że dzięki większemu funduszowi remontowemu ma ładną elewację. Najemca porównuje łączny koszt, jaki będzie co miesiąc uszczuplał jego zasoby finansowe.
Osobiście przy porównywaniu ofert nie biorę pod uwagę prądu związanego z normalnym funkcjonowaniem, czyli używaniem sprzętów elektrycznych i oświetlenia. Nie biorę też pod uwagę gazu (jeśli tylko jest kuchenka gazowa) i internetu. Jeśli jednak czynsz do administracji nie zawiera ogrzewania czy ciepłej wody użytkowej, to musimy ten koszt uwzględniać przy porównywaniu ofert. Bez tego nie znajdziemy wspólnego mianownika. Kwoty w ogłoszeniach podawane są w różny sposób. Czasem jest jedna całkowita i właściciel w niej uwzględnia czynsz do administracji, wodę, prąd, gaz i internet. Czasem wszystkie kwoty są rozbite. Przy określaniu rynkowej kwoty naszego najmu musimy się w nie wczytać i porównywać prawidłowe kwoty.
Przykład
Przypuśćmy, że chcemy wynająć kawalerkę zlokalizowaną w Śródmieściu w Łodzi. Mieszkanie ma powierzchnię 20m2. Mieszkanie jest 2 lata po generalnym remoncie. W pełni umeblowane. W kamienicy z mediami miejskimi.
Wchodzę na jeden z najbardziej popularnych portali. Ustawiam filtry:
- wynajem
- Łódź, dzielnica Śródmieście
- ilość pokoi – kawalerka
Wyskakuje mi 114 ogłoszeń, które następnie sortuję od najniższej ceny. Przeglądam oferty, głównie skupiając uwagę na miniaturkach i poszukując oferty najbardziej zbliżonej do mojego mieszkania. Mam ładne mieszkanie, więc szukam również dobrze się prezentującego. Po przeskrolowaniu 8 ofert trafiam na pierwszą, która wydaje się podobna do mojej.
Wchodzę w ofertę. Okazuje się, że mieszkanie jest w dobrej lokalizacji, również w ścisłym Śródmieściu jak moje, ale ma tylko 11m2, czyli jest zdecydowanie mniejsze. Cena z czynszem do administracji wynosi 1040zł.
Szukam zatem dalej. Trzy oferty niżej znajduję ładnie wyglądające mieszkanie. Okazuje się, że jest ono w porównywalnej lokalizacji. Widać, że niedawno było remontowane. Jego cena wynosi 1150zł. Zapisuję sobie tę kwotę jako pierwszą do porównania i nie zamykam tej oferty.
Kolejna oferta po miniaturce wydawała się interesująca, ale po wejściu w ogłoszenie okazuje się, że mieszkanie jest mało doświetlone – ma bardzo małe okna. Nie biorę w takim razie pod uwagę tej oferty.
Przeglądam po tytułach i miniaturkach kolejne oferty. Część odrzucam po lokalizacji wpisanej w tytule ogłoszenia. Z jakiegoś powodu ogłoszeniodawca podaje dzielnicę Śródmieście, kiedy wskazana ulica znajduje się w dzielnicy np. Górnej.
Omijam 9 ofert. Trafiam na kolejną ofertę. Lokalizacja, standard i wielkość porównywalna. Kwota 1250zł – zapisuję sobie i nie zamykam oferty.
Omijam kolejne 12 ofert. Trafiam na kolejną ofertę w porównywalnej lokalizacji i standardzie, ale z antresolą. Cenę sobie zapisuję – 1180zł.
Trzy oferty niżej trafiam na bardzo ładne mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale o powierzchni 13m2 za cenę 1300zł. Kolejna oferta to większa kawalerka – 34m2, w podobnej lokalizacji i standardzie za cenę 1440zł. Szukam dalej. Kolejna oferta jest bardzo porównywalna z moją, w podobnej lokalizacji, standardzie i metrażu. Ogłoszeniodawca podaje całkowitą kwotę opłat eksploatacyjnych w wysokości 200zł, pomniejszam ją o 50zł (prąd) i do porównania przyjmuję kwotę 1150zł.
Kolejna porównywalna oferta za cenę 1400zł. Kolejna za 1300zł. Kolejna za 1180zł. Kolejna 1400zł. Kolejna 1600zł. W trakcie poszukiwań pomijam mieszkania zlokalizowane na strychach, ze skosami przy suficie.
Podsumowując, wypisałem sobie poniższe ceny ofert najbardziej zbliżonych do mojej:
- 1150zł
- 1250zł
- 1180zł
- 1150zł
- 1400zł
- 1300zł
- 1180zł
- 1400zł
- 1600zł
Tak więc wyciągam wniosek, że większość ofert mieści się w przedziale cenowym 1150zł – 1300zł. Jeśli więc zależy mi na szybkim wynajęciu mieszkania, to cena nie powinna przekroczyć 1200zł. Jeśli chcemy przez tydzień sprawdzić rynek i zobaczyć, jak zareaguje na wyższą cenę, to spróbowałbym z 1250, ewentualnie maksymalnie z ceną 1300zł.
Jak widać z przykładu, najtrudniejsza rzecz, to umiejętność porównywania ofert. Na początku określenie, która oferta jest lepsza, a która gorsza z punktu widzenia Najemcy będzie trudne. Z czasem nabierzesz wprawy.
Bardzo ważne, aby nie przesadzić z początkową ceną. Bardziej opłaca się szybko wynająć mieszkanie za niższą cenę, niż żeby przez miesiąc stało puste.
Przykład
- Chcemy szybko wynająć mieszkanie i ustalamy cenę za 1150 zł. Od razu znajdujemy dobrego Najemcę. Mieszkanie pracuje. Rocznie przynosi dochód 1150 zł x 12= 13 800 zł.
- Chcemy wynająć drożej. Zaczynamy od ceny 1250 zł. Najemca znajduje się po miesiącu. Przez ten miesiąc nie zarobiliśmy 1250 i musieliśmy zapłacić czynsz do administracji ze swojej kieszeni. Łącznie zarobiliśmy 1250 zł x 11 – 200 zł (czynsz) = 13 550 zł. Chcemy szybko wynająć mieszkanie i ustalamy cenę za 1150 zł. Od razu znajdujemy dobrego Najemcę. Mieszkanie pracuje. Rocznie przynosi dochód 1150 zł x 12= 13 800 zł
Ostatecznie zarobiliśmy mniej o 250 zł i poświęciliśmy więcej czasu na prezentowanie nieruchomości zainteresowanym.
Przy wynajmie 50 – 100 zł robi różnicę. Często po obniżeniu czynszu o 50 zł/miesiąc diametralnie zmienia się zainteresowanie ofertą. Dzięki większemu zainteresowaniu możemy zorganizować prawidłowy dzień pokazowy, czyli taki, kiedy nasi Klienci mijają się w drzwiach. Wywołuje to w nich dodatkowe emocje i stymuluje do podjęcia szybkiej decyzji, aby dobrej oferty ktoś nie sprzątnął sprzed nosa.
Skoro już wiem, na jaką całkowitą kwotę mogę liczyć, zastanawiam się, ile w tym to mój faktyczny dochód, a jaka kwota będzie przekazywana do wspólnoty lub spółdzielni.
Muszę zatem określić realną wysokość opłat administracyjnych – popularnie zwanych czynszem, czyli kwotę, którą co miesiąc trzeba płacić za mieszkanie. W jej skład wchodzi fundusz eksploatacyjny, fundusz remontowy, opłata za ogrzewanie, windę. Są też opłaty zmienne, jak opłata za śmieci czy wodę. Weź do ręki kartę opłat od administracji lub spółdzielni. Zobacz, jakie są przyjęte zaliczki na opłaty zmienne. Nie pomylisz się, jeśli przyjmiesz 1m3 ciepłej wody i 3m3 zimnej wody na osobę.
Nie chcemy, aby kwota czynszu przedstawiona przyszłemu Lokatorowi była zbyt duża, bo nasza oferta będzie mniej konkurencyjna. Nie chcemy również, aby była zbyt niska, żeby Lokator nie poczuł się oszukany. Dlatego ważne jest, by poświęcić chwilę i przemyśleć, ile realnie będzie wynosił czynsz przy zakładanej liczbie osób i użytkowaniu przez nich mieszkania.
Przykład
Przykładowa karta opłat wygląda jak poniżej. Zaznaczyłem w niej pozycje, które zależą od ilości zużycia, czyli wodę oraz śmieci.
W tej chwili jak widać spółdzielnia ma zgłoszone 4 osoby. Jeśli jednak planuję wynajmować mieszkanie tylko dwóm osobom, nie ma problemu, aby to zgłosić spółdzielni i opłata zmniejszy się o 2x7zł = 14zł miesięcznie.
Teraz spójrzmy na wodę. Jak widać na karcie opłat spółdzielnia przewiduje zużycie miesięczne zimnej wody na poziomie 13,4m3, a ciepłej na poziomie 5,6m3, co łącznie stanowi koszt ok. 250zł miesięcznie. Wydaje się bardzo dużo, ale takie właśnie zużycie było przy 4 osobach. Jeśli planujemy wynajem dwóm osobom, spokojnie możemy przyjąć połowę tego, czyli zimna woda 7m3 x 8,55 zł – koszt 60 zł, a ciepła woda 3m3 x 21,30 zł – koszt 64 zł. Łącznie 124 zł, czyli o 125 zł mniej niż to jest przyjęte aktualnie w karcie opłat.
Ostatecznie, jeśli chcielibyśmy wynająć to mieszkanie tylko dwóm osobom, to koszt czynszu w ogłoszeniu moglibyśmy podać na poziomie 714 – 125 – 14 = 575 zł.
Tak więc, jeśli z analizy rynku wyszło, że nasze mieszkanie możemy wynająć za 1700 zł (opłata najmu + czynsz), a czynsz wynosi 575 zł, to nasza opłata najmu wyniesie 1700 zł – 575 zł = 1125 zł.
Tym sposobem określiliśmy, na jaką cenę możemy liczyć za Wynajem naszego mieszkania w odniesieniu do rynku.
Jeśli masz jakieś pytania, napisz w komentarzu lub odezwij się do mnie bezpośrednio!