Skoro chcesz wynająć swoje mieszkanie, to znaczy, że przestaje ono być Twoim domem, a staje się produktem. Tak jak przy sprzedaży każdego produktu, najważniejsze, aby na początku określić, kto go kupi. Co wziąć pod uwagę, aby określić naszego potencjalnego najemcę? Spróbujemy sobie na te pytania odpowiedzieć, przyglądając się poszczególnym parametrom naszej nieruchomości.
Zazwyczaj, myśląc o wynajmie mieszkania, mamy na myśli sytuację, gdy znajdujemy Najemcę, który za określoną kwotę miesięcznych opłat przebywa w naszym mieszkaniu przez kilka miesięcy – to tzw. wynajem długoterminowy. Nie jest to jedyna opcja – o tym później.
Ilość pokoi i wielkość naszego mieszkania
Z punktu widzenia Najemcy to ilość pokoi w mieszkaniu ma większe znaczenie niż jego metraż. Dlatego też za mieszkania 3-pokojowe o powierzchni 47m2 najemca jest w stanie zapłacić więcej niż za 2 pokoje na 57m2.
Wynajem na pokoje ma kilka ogromnych plusów.
Wynajem na pokoje ma kilka ogromnych plusów. Przede wszystkim w sytuacji, gdy jeden z lokatorów rezygnuje z wynajmowania, reszta mieszkania dalej pracuje. Unikasz tym samym pustostanów. Drugim plusem jest to, że w umowie najmu pokoju, jako Wynajmujący, możesz zastrzec sobie prawo wejścia do części wspólnych mieszkania. Ułatwia to rozwiązywanie ewentualnych problemów w mieszkaniu, jak i przejęcie pokoju od Najemcy, który nie wywiązuje się z umowy. Zyskowność wynajmu na pokoje przy 3 pokojach jest zazwyczaj porównywalna do wynajmu całego mieszkania. Pokojem zainteresuje się przede wszystkim student, ale również młoda osoba pracująca. Ważne, aby przy wynajmie zdecydować się na jedną grupę wiekową. Nie sprawdza się wynajmowanie mieszkania osobom z różnych pokoleń. Studentowi zazwyczaj nie będzie się dobrze mieszkało z osobą pracującą, powyżej 40 roku życia.
Pokój jedno czy dwuosobowy?
Nie każdy pokój musi być jednoosobowy. Optymalna wielkość pokoju jednoosobowego to 8-10m2. Oczywiście znajdą się osoby, dla których taki pokój jest za mały, zazwyczaj jednak nie ma problemu ze znalezieniem Lokatora na takiej wielkości pokój. Poniżej 8m2 musisz liczyć się z tym, że wielu poszukujących odrzuci naszą ofertę, dlatego też trochę niższa cena jest wskazana. Powyżej 15m2 to już pokój, który może być wynajęty dwóm osobom. Najlepiej, aby te osoby wspólnie wynajęły, podpisując jedną umowę. Kiedy rezygnują, to razem. Dzięki temu unikniemy poszukiwania osoby na miejsce w pokoju, co nie jest łatwe. Warto wstawić dwa łóżka, które można złączyć i mogą służyć parze, bądź rozstawić i pokój wynajmie dwóch znajomych. Oczywiście dwa pokoje jednoosobowe są bardziej opłacalne niż jeden dwuosobowy. Dla przykładu, w Łodzi cały pokój dwuosobowy wynajmie się za 1000zł, a dwa pokoje jednoosobowe za: 2x700zł=1400zł. Pomimo ewentualnych większych nakładów zwróci on się dość szybko. Innym plusem jest łatwość w znalezieniu Najemców. Zdecydowanie większym zainteresowaniem cieszą się pokoje jednoosobowe niż dwuosobowe.
Poniżej dwa słowa o innych opcjach niż wynajem długoterminowy!
Aktualnie wiele mieszkań wynajmowanych jest pracownikom. Tzw. kwatery pracownicze to zupełnie inna usługa niż najem długoterminowy, o którym była dotychczas mowa. Twoim produktem jest tak naprawdę pojedyncze łóżko. Zazwyczaj nie są to mniejsze mieszkania niż 3-pokojowe. Takie mieszkanie zazwyczaj wymaga wliczenia w koszty regularnego sprzątania i wymiany pościeli. Musisz liczyć się też z większą rotacją najemców, a co za tym idzie większą ilością czasu niezbędnego do poświęcenia takiemu najmowi. Zużycie mieszkania też jest większe. Aby uzyskać wyższą rentowność, w wielu pokojach ok. 10m2 tworzy się np. 3-4 miejsca noclegowe. Czasem są to łóżka piętrowe. Takie miejsce noclegowe wynajmują pracownicy budowlani lub innych firm z zagranicy. Po ciężkim dniu pracy takie osoby odpoczywają przed telewizorem lub na zewnątrz budynku. Ważne jest to, aby zapewnić swoim lokatorom odpowiednie warunki, a zarazem żyć w zgodzie z sąsiedztwem. Nie tylko mieszkania, ale również domy są wykorzystywane do takich celów. Wchodząc na ten rynek z naszą nieruchomością ważne jest to, aby wziąć pod uwagę przepisy prawa budowlanego i przeciwpożarowego dla budynków zamieszkania zbiorowego.
Tak naprawdę każde z mieszkań, niezależnie od wielkości, nadaje się do najmu krótkoterminowego, czyli usługi zbliżonej do hotelowej. Cechuje ona się jeszcze większą rotacją niż wynajem kwater pracowniczych. Do Twoich obowiązków będzie należało organizowanie obsługi rezerwacji, wpuszczanie gości, sprzątanie po nich oraz reagowanie na problemy. Oczywiście zysk z takiego najmu jest większy niż długoterminowego, ale pracy też jest zdecydowanie więcej. Z doświadczenia mojego i inwestorów wynika, że aby ta forma najmu się sprawdziła, dobrze mieć kilka apartamentów w tej samej lokalizacji. Koszt jednostkowy obsługi wyraźnie wówczas maleje i biznes zaczyna być rentowny. Więcej o tej formie, w kontekście parametrów nieruchomości, przeczytasz dalej.
Rozkład mieszkania
Oczywiście pełen rozkład w mieszkaniu, to idealna sytuacja. Ale najpierw powiedzmy sobie, co to tak naprawdę znaczy. Rozkładowe mieszkanie to takie, w którym do każdego pomieszczenia da się wejść z korytarza. Tak więc mieszkania z wielkiej płyty, w których aby wejść do kuchni, trzeba przejść przez pokój, nie są rozkładowe. Podobnie amfilady, w których aby przejść do ostatniego pokoju, trzeba przejść przez dwa poprzednie. Takie rozkłady mieszkań są najmniej pożądane. Powód jest prosty, nikt z nas nie lubi, kiedy ktoś nam chodzi po pokoju, gdy śpimy lub pracujemy, a już w ogóle nie tolerujemy, kiedy jest to osoba, której nie znamy. Tak więc mieszkania 2-pokojowego, w którym jeden pokój jest przechodni, nie wynajmiemy na pokoje. Nie wynajmą go też zazwyczaj dwie studentki. Może je wynająć jedna osoba lub też para. Ewentualnie para z dzieckiem.
Co zrobić, gdy mamy duże mieszkanie z pokojem przejściowym, którego nie chcielibyśmy wynajmować rodzinie, a studenci nie chcą go wynająć? Poniżej przykład takiego mieszkania.
W tym mieszkaniu przenieśliśmy kuchnię do pokoju przejściowego, gdzie powstała tak naprawdę kuchnia z jadalnią do wspólnego użytku. Dawna kuchnia stała się pokojem. Było to możliwe dzięki temu, że pokój przejściowy jedną ścianą graniczył z łazienką, gdzie znajdowały się niezbędne instalacje kanalizacyjne i wodne. Firma, z którą współpracujemy, podłączyła się do tych instalacji tak, że w łazience nie było śladu i obyło się bez kosztów. Dodatkowo ostatni pokój podzieliliśmy na dwa jednoosobowe. Kiedyś opowiemy szczegółowo o tej inwestycji.
Lokalizacja
Spójrz na zabudowę, która jest w promieniu 10 minut pieszo od Twojego mieszkania. Chodzi o to, aby wyobrazić sobie naszego przyszłego Najemcę i co on robi w swoim życiu. Zależy nam na tym, aby pieniądze otrzymywane z wynajmu były jak najwyższe, tak więc im bardziej atrakcyjne lokalizacyjnie będzie dla kogoś nasze mieszkanie, tym więcej będzie w stanie za nie zapłacić. W każdym razie należy się zastanowić, co jest największym atutem tej lokalizacji?
Może to być bliskość parku – wtedy idealnie spełnimy oczekiwania pary z dzieckiem.
Czy to jest wydział jakiejś uczelni? – studenci, uczestnicy programu Erasmus.
Czy może jakiś duży biurowiec? – pracownicy korporacji, na niższych bądź wyższych szczeblach. Pracownicy na kontrakcie z zagranicy.
Może centrum handlowe? – w takim miejscu może pracować nawet 800 osób; zależy im, aby mieszkać blisko pracy i nie płacić wygórowanych stawek za wynajem.
Może główna ulica miasta z centrum kulturalnym? – turyści, ale też studenci, którym marzy się bardziej imprezowe życie. Takie lokalizacje zazwyczaj też wybierane są pod wynajem krótkoterminowy. Osobom przyjeżdżającym do Twojego miasta zależy najbardziej na tym, aby móc wieczorem na pieszo skorzystać z atrakcji miasta. Chcą poczuć życie tego miejsca. Im lepsza lokalizacja, tym zdecydowanie lepsze obłożenie i stawki, a co za tym idzie sens prowadzenia najmu krótkoterminowego w Twojej nieruchomości.
Może Twoje mieszkanie znajduje się na jednym z osiedli nazywanych sypialnią miasta? – wtedy nastawiamy się jednak głównie na rodziny, którym zależy na tym, aby ich dziecko chodziło do tej samej szkoły co wcześniej, aby ewentualnie dziadkowie mogli łatwo dotrzeć. Zależy im bardzo na szybkim dojeździe do centrum i spokoju.
Mogą to być duże fabryki i ośrodki przemysłowe – pracownicy takich miejsc to w zdecydowanej większości pracownicy fizyczni. Niemniej jednak często kadra kierownicza, będąca z innego miasta, poszukuje mieszkania do wynajmu.
Łatwy dojazd do ośrodków przemysłowych – fabryki, hale magazynowe zazwyczaj znajdują się na obrzeżach miasta. Niemniej jednak osoby w nich pracujące muszą gdzieś mieszkać. Dlatego też, aby Twoja nieruchomość była dla nich atrakcyjna, musi mieć dobry dojazd do ich miejsca pracy. Nie zawsze musi być to komunikacja miejska czy kolejowa. Często takie ośrodki organizują przewóz pracowniczy w Twoim kierunku. Warto poznać te możliwości.
Stan mieszkania i budynku
Kto wynajmie mieszkanie, które od 30 lat nie widziało remontu, a kto takie, które ma nowoczesne wykończenie? Przede wszystkim nasz klient będzie się różnił zasobnością portfela. Wielu Najemców idzie na kompromis, jeśli chodzi o standard mieszkania i zyskuje niższe koszty. Przy podejmowaniu decyzji, co do swojej nieruchomości, szczególnie ważne jest to, aby umeblowanie i ewentualne zmiany były spójne z resztą mieszkania. Odradzam robienie jedynie generalnego remontu łazienki, kiedy w kuchni zostawiamy stare, zniszczone szafki. Najemcy zazwyczaj nie będą chętni do płacenia więcej niż gdyby całe mieszkanie było do remontu. Dobierając meble, należy ich jakość dopasować również do standardu mieszkania. Nie ma sensu kupować drogich mebli, skuszeni ich trwałością, do mieszkania z wielkiej płyty, gdzie wszystko odbiega od dzisiejszych standardów wykończeniowych. I odwrotnie, tania kanapa z Ikei może popsuć salon w nowym apartamentowcu. Umeblowanie musimy przede wszystkim dopasować do swojego Najemcy.
Ważną rzeczą, z której musisz sobie zdawać sprawę jest to, że im niższy standard wykończenia Twojego mieszkania, tym niższa cena, a co za tym idzie mniej zamożny Najemca. Przy wynajmowaniu wymaga to jeszcze większych umiejętności weryfikacji Najemcy pod kątem ewentualnych problemów w przyszłości. Trzeba niekiedy powiedzieć: „Niestety, Państwu nie wynajmę”. Czasem lepiej podnieść standard mieszkania poprzez delikatny lifting, dzięki czemu nasza oferta będzie lokowała się w środku, tzn. pomiędzy ofertami najtańszymi a najdroższymi. Przy wynajmie apartamentu zwróć uwagę, czy dysponujesz również miejscem postojowym dla swojego przyszłego Najemcy, jest ono bardzo oczekiwane.
PIĘTRO
Niektórzy inwestorzy, mając mieszkania zlokalizowane na parterze, nastawiają się na starsze osoby, dla których największe znaczenie ma to, aby wyjście z mieszkania było możliwie najprostsze. Podobne oczekiwania mogą mieć rodzice z małym dzieckiem. Dla większości studentów 4 piętro bez windy nie będzie miało znaczenia.
Poniżej tabela podsumowująca rozważania:
| Czynniki brane pod uwagę przy określaniu klienta | Metraż mieszkania [m2] | Ilość pokoi | Rozkładowość | Lokalizacja | Standard mieszkania i budynku | Piętro |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Wynajem dla studentów lub młodych osób pracujących całego mieszkania
|
15-45 |
1-3 |
Niekonieczne
|
Blisko uczelni i biurowców |
Średni /dobry |
Nie ma znaczenia |
|
Wynajem na pokoje |
45-150 |
3-10 |
Konieczne
|
Blisko uczelni i biurowców |
Średni /dobry |
Nie ma znaczenia |
|
Wynajem dla kadry kierowniczej – menadżerskiej
|
45-70 |
2-3 |
Konieczne
|
Centrum lub lokalizacja blisko miejsca pracy
|
Bardzo dobry |
Nie ma znaczenia, o ile jest winda
|
|
Wynajem dla rodziny z dzieckiem
|
50-70 |
3-4 |
Niekonieczne
|
Blisko parku, sypialnia miasta dobrze skomunikowana
|
Dobry / bardzo dobry |
Parter lub 1 piętro, wyższe, gdy jest winda
|
|
Wynajem krótkoterminowy dla turystów
|
15-150 |
1-4 |
Niekonieczne
|
Centrum |
Dobry / bardzo dobry |
Nie ma znaczenia |
|
Wynajem na kwatery pracownicze
|
45-150 |
3-10 |
Konieczne
|
Blisko miejsca pracy lub z dobrym do niego dojazdem |
Zły / średni / dobry
|
Nie ma znaczenia |