Home staging, lifting czy generalny remont?
Podejście do przygotowania mieszkania podzieliłbym na 3 typy. Poniżej ich krótka, moja definicja:
Który rodzaj działania obrać w twoim przypadku?
Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, przede wszystkim musisz jeszcze wiedzieć, przez jaki okres czasu chcesz wynajmować swoje mieszkanie. O jakiej perspektywie czasowej myślisz, czy to ma być:
- 2 lata - zobaczmy jak to z tym wynajmem jest, jak mi się nie spodoba, to sprzedam,
- 5 lat – wynajmujemy zanim dzieci nam dorosną, a potem one się wprowadzą,
- 10 lat i dłużej - mieszkanie ma na mnie pracować przez cały czas.
Jak zapewne się domyślasz, przy tych krótszych okresach czasu większe nakłady mają małą szansę się zwrócić. Dlatego też przy krótszych wynajmach zazwyczaj rekomenduję jak najmniejsze nakłady. Dzięki temu nasz zysk z najmu ostatecznie powinien być wyższy.
Inaczej to ma się, gdy patrzymy na wynajem pod kątem długiego okresu czasu, np. 10 lat. Wtedy zazwyczaj lepiej zrobić kompletny remont, aby w trakcie nie musieć poprawiać. Wiadomym jest, że pomalowane płytki nie będą tak samo długo ładnie wyglądać jak nowe. Oczywiście można je znowu pomalować, ale to też są nakłady czasowe i pustostany. Zazwyczaj w mieszkaniu mamy też mniej problemów, gdy remont wykonamy gruntownie i dokładnie wiemy, co kryją ściany.
Jeśli czytałeś poprzedni poradnik, to wiesz, że podstawową rzeczą do zrobienia przy prawidłowym wynajęciu twojego mieszkania jest określenie grupy docelowej – profilu najemcy, do jakiego chcesz trafić.
co zrobić, aby mieszkanie dobrze się wynajmowało?
Odpowiemy sobie na to pytanie odnośnie do każdej z grup klientów, które scharakteryzowałem w poprzednim artykule. Dla każdej z tych grup inaczej podejdziemy do remontu.
STUDENCI
Studenci zazwyczaj nie mają dużych oczekiwań. Przede wszystkim musi być czysto, muszą być dostępne wszystkie sprzęty i muszą one działać. Niekoniecznie wszystko musi być nowe i super wyglądać. Oczywiście im wyższy standard, tym wyższe pieniądze jest ktoś w stanie zapłacić. Niemniej jednak student nie będzie wybrzydzać jeśli w łazience zastanie pomalowane płytki zamiast nowej łazienki. Dlatego też, kierując produkt do tej grupy, starałbym się maksymalnie zwracać uwagę na wysokość inwestycji.
KWATERY PRACOWNICZE
Podobnie sytuacja wygląda przy wynajmie na kwatery pracownicze. Większe znaczenie ma trwałość materiałów, które stosujemy, niż wartość. Ma być schludnie i miło, nie musi być zatem gładzi na ścianie. Wystarczy, że będzie biało i świeżo. Warto natomiast zainwestować w lepszej jakości farbę, dzięki czemu ściany będą dłużej dobrze wyglądać.
KADRA KIEROWNICZA
Ta grupa ma zazwyczaj najwyższe wymagania. Są to osoby, które chcą korzystać z dobrej jakości mebli kuchennych i sprzętów. Zależy im na bardzo wygodnej kanapie. Wszystko musi być urządzone z gustem i smakiem. Przy tej grupie klientów odradzam poprzestanie na prostych zabiegach jak Home staging czy lifting.
Jeśli mamy mieszkanie, które nadaje się do generalnego remontu, a chcielibyśmy je wynajmować takiej grupie, to trzeba ten remont zrobić. Ewentualnie zmienić grupę docelową. Oczywiście są wyjątki od tej reguły i znajdziemy tego typu najemcę, który zdecyduje się wynająć mieszkanie o niższym standardzie i zaoszczędzić pieniądze. W tym poradniku próbujemy określić uniwersalne porady.
RODZINA
Wynajem dla rodziny – każdy z wariantów jest ok. Po prostu przyjdą do ciebie osoby z różnymi oczekiwaniami i budżetem. Nie zapominaj jednak, że im wyższy standard, tym zamożniejsze osoby powinny się interesować Twoim mieszkaniem. Osoby te nie powinny mieć problemu z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego czy też wpłaceniu wyższej kaucji. Dzięki temu będziesz miał większą pewność, że trafiłeś na uczciwych najemców.
WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY
Tutaj są różne szkoły. Jedni idą w lifting, inni w generalny remont. Na pewno to drugie rozwiązanie zostawia u klientów lepsze wrażenie. Zazwyczaj widać, czy coś było przygotowywane niskim kosztem, czy też nie oszczędzano. Rynek tego typu najmu jest jednak stosunkowo młody. Przed większymi inwestycjami wziąłbym pod uwagę możliwość regulacji prawnej tego typu najmu. Może okazać się, że za 5-10 lat taki wynajem nie jest możliwy albo bardzo ograniczony.
Niemniej jednak, jeśli już się decydujemy, to pamiętajmy, że naszymi klientami są osoby, które spędzą u nas góra kilka nocy. Nie będą one dbały jak o swoje. Także najtańsze produkty na pewno się nie sprawdzą. Tanie baterie, malowane płytki, słabej jakości panele mogą już nie wyglądać estetycznie i dobrze służyć po roku użytkowania. Przez nasze mieszkanie przejdzie mnóstwo osób, które często nie umieją albo nie chcą korzystać prawidłowo z naszego majątku.
Ciekawi mnie na co Ty zwracasz uwagę przygotowując mieszkanie do najmu?
Czy grupa docelowa jest dla Ciebie istotna?
Daj znać w komentarzu!